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La construction
Propriété
La Location
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Avant d'acheter un
logement
La négociation
Pour trouver un logement à acheter, on peut s'adresser :
Au propriétaire directement : une fois l'accord conclu, établir un
compromis de vente. Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé de
le faire chez un notaire. Celui-ci vérifiera les droits de propriété du
vendeur et réunira toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte
définitif.
Frais : aucun.
A un agent immobilier : avant toute chose, vérifier que figure bien dans
l'agence choisie :
le numéro de carte professionnelle de l'agent ;
le montant de la garantie et les nom et adresse de son garant ;
les nom, numéro de compte où sont effectués les versements des sommes
qu'il reçoit.
L'agent fait visiter les logements et doit donner tous les renseignements
concernant son prix, ses modalités de paiement et les possibilités de
crédit.
Si la transaction aboutit, il rédige avec l'acheteur une promesse de vente
et la transmet au notaire chargé de l'acte de vente.
Frais : les frais de commission sont payables lors de la signature de
l'acte chez le notaire (aucune somme d'argent ne doit être versée avant à
l'agent immobilier). Ces frais peuvent être à la charge du vendeur ou de
l'acheteur. Mais attention : si elles sont à la charge du vendeur, elles
seront ajoutées au prix de vente, donc c'est toujours l'acquéreur qui doit
les supporter !
La commission est proportionnelle au prix de vente du logement et varie
selon l'agence immobilière (les tarifs sont libres).
A un notaire :
Le notaire peut être chargé de vendre des logements. Il les fait visiter
et en cas d'accord, rédige avec le futur acquéreur une promesse de vente.
Frais : le notaire peut prendre des honoraires de négociation, à condition
:
qu'il détienne du vendeur un mandat écrit,
qu'il ait bien mis en rapport le vendeur et l'acheteur (rien n'empêche en
effet le vendeur de confier la vente d'un logement à un notaire et de
faire passer une annonce dans un journal en même temps),
que ce soit lui qui rédige ensuite l'acte de vente.
Les honoraires sont ajoutés aux frais de vente et sont proportionnels à
ceux-ci :
5 % jusqu'à 300 000 F ;
2,5 % au-delà de 300 000 F (hors TVA).
Ils sont compris dans les frais d'acte et sont écartés des sommes servant
à calculer les droits et la taxe d'enregistrement. Les frais d'acte et
accessoires sont à la charge de l'acheteur.
La promesse de vente
Elle concrétise l'accord entre le vendeur et l'acheteur. Elle peut prendre
la forme :
d'un simple échange de lettre ;
d'une offre de vente signée par le vendeur ;
d'une offre d'achat signée par l'acheteur.
Ces formules sont totalement déconseillées pour des mesures de sécurité.
Il faut donc leur préférer les deux formules suivantes :
La promesse unilatérale de vente
Signée par le vendeur et l'acheteur, elle prévoit un délai de réflexion
pendant lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acquéreur qui,
lui, peut renoncer à l'achat. En contrepartie de cette facilité,
l'acheteur devra verser une somme d'argent appelée " indemnité
d'immobilisation " (en général 10 % du prix de la vente). Cette indemnité
sera déduite du prix de vente si celle-ci se réalise. Dans le cas
contraire, elle est perdue pour l'acheteur. Il est conseillé de la verser
à un intermédiaire (notaire, agent immobilier) plutôt que de la verser
directement au vendeur.
Passé le délai de réflexion, l'acheteur doit confirmer par lettre
recommandée avec AR son intention d'achat. La vente est alors conclue et
ne peut plus être annulée.
Frais :
Si elle est faite sous seing privé : droits d'enregistrement ;
si elle est faite par acte authentique (chez le notaire) :
environ 500 F de débours (enregistrement, timbre, frais d'expédition) ;
1/4 des honoraires de vente (somme déduite des frais au moment de la vente
si elle s'effectue dans la même étude).
Le compromis de vente (appelé aussi " promesse de vente synallagmatique "
) :
Le vendeur s'engage définitivement à céder son bien et l'acquéreur à
l'acheter. Elle peut toutefois contenir des clauses suspensives (la vente
ne devient alors définitive que si les conditions énumérées ont été
réalisées) ainsi que la possibilité de se dédire. L'acquéreur verse alors
des arrhes qu'il abandonnera s'il ne veut plus acheter, le vendeur devra
verser le double des arrhes s'il ne poursuit pas la vente. Attention, s'il
s'agit d'un acompte, cela engage définitivement vendeur et acheteur.
Frais :
variables ;
si le compromis comporte des clauses suspensives : frais d'enregistrement.
S'il ne comporte pas de clauses suspensives, il est considéré comme une
vente définitive. Les droits de mutation sont dus dans le mois qui suit sa
signature.
Quels sont les points à vérifier avant d'acheter ?
Pour une maison :
vérifier que l'achat comprend " toutes dépendances, tous les fonds de
terrain en dépendant, sans aucune exception ni réserve " ;
si le terrain est mal délimité, faire établir un plan par un géomètre,
consulter le plan cadastral ;
vérifier qu'il n'existe pas de servitudes sur le terrain (droit de
passage, servitude de vue) ;
faire préciser si les murs sont mitoyens ou privés ;
demander éventuellement à voir le procès verbal de réception (pour
s'assurer que les travaux ont bien été réalisés), et contacter l'assureur
pour savoir si des dommages ont été signalés.
Pour un appartement en copropriété :
consulter le règlement de copropriété - chez le syndic - pour vérifier que
les biens vendus correspondent au lot mentionné dans ce règlement ;
s'informer sur le montant des charges ;
demander au syndic s'il n'y a pas de gros travaux prévus (ravalement,
rénovation...) ;
vérifier l'absence de servitude d'urbanisme (demander un certificat
d'urbanisme ) ;
vérifier s'il n'existe pas un droit de préemption de la commune (c'est le
cas si l'immeuble se trouve dans une ZAC, une ZAD ou une ZID).
Attention : Toute personne qui met en vente un appartement en copropriété
doit mentionner, dans la promesse (ou compromis) et dans l'acte de vente,
la superficie exacte des parties privatives. A défaut, l'acheteur peut
demander l'annulation dans le mois suivant la signature de l'acte
constatant la réalisation de la vente. Cette disposition ne s'applique pas
aux caves, garages, emplacements de stationnement.
Il est conseillé de faire réaliser le métrage par un professionnel et de
s'assurer que ce dernier est garanti par une assurance de responsabilité
(pour l'activité de mesurage) afin d'être couvert
Se renseigner auprès du notaire sur le montant des frais à payer au moment
de la vente. Il faut savoir que l'on aura à payer des droits
d'enregistrement, des taxes communales et régionales, les honoraires du
notaire. Ces frais sont proportionnels au montant de la vente. Leur
importance n'est pas à négliger pour le calcul du budget disponible
(compter 10 % en plus).
Prévoir un plan de financement. Il faut savoir qu'il n'est pas raisonnable
voire impossible d'envisager un achat sans un apport personnel égal à 30 %
du prix du logement.
La protection des acquéreurs contre les termites et autres insectes
xylophages impose, en cas de vente d'un immeuble dans une zone contaminée,
un état parasitaire datant de moins de 3 mois annexé à l'acte authentique
de vente. A défaut, la clause d'éxonération de garantie pour vice caché ne
pourra pas être stipulée.
Bon à savoir
L'achat d'un logement est aussi important que difficile pour le
particulier. Il est donc indispensable de s'informer soigneusement au
préalable. S'il en existe un dans sa région, il est très utile de se
rendre dans un centre d'information agréé par l'ANIL :
les renseignements sont fournis gratuitement ;
ces centres regroupent des représentants des administrations, des
consommateurs et des professionnels de l'immobilier et peuvent donc
traiter l'ensemble des problèmes posés par l'achat ou la location d'un
logement (problèmes juridiques, fiscaux, financiers) de façon indépendante
;
ils répertorient les logements à vendre ou à louer dans le département
dans un fichier à la disposition des visiteurs.
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