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La construction
Propriété
La Location
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Location 1989 : le
loyer
A l'entrée dans les lieux
Le loyer est libre pour tous les logements.
En cours de bail
Chaque année
Le contrat prévoit l'indexation annuelle du loyer. L'indice de référence
est celui indiqué au contrat.
La variation du loyer est calculée à partir de la moyenne publiée des
indices du coût de la construction des 4 derniers trimestres connus.
Attention ! En aucun cas l’augmentation du loyer résultant de la révision
annuelle ne peut excéder cette moyenne.
Exceptionnellement
Lorsque le bailleur et le locataire sont d'accord sur la réalisation par
le propriétaire de travaux d'amélioration, le contrat de location ou un
avenant à ce contrat fixe l'augmentation de loyer consécutive à ces
travaux.
Au moment du renouvellement du bail
Cas général
Le loyer ne peut pas être augmenté (si ce n'est l'augmentation qui
intervient chaque année), sauf s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce
cas, le propriétaire doit faire une proposition de nouveau loyer par
lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, au
moins 6 mois avant l'expiration du bail, en joignant les éléments de
référence qui lui ont servi pour calculer ce nouveau loyer et en
reproduisant intégralement l'article c de la loi du 6/7/1989.
Si le loyer peut être augmenté, la hausse doit être étalée sur la durée du
nouveau bail. Elle s'applique par tiers, ou, si la hausse est supérieure à
10 %, par sixième même si le nouveau bail n'est que de 3 ans.
Cas particulier de la région parisienne
Pour les contrats renouvelés jusqu'au 28/8/2000, lorsque le loyer est "
manifestement sous-évalué ", l'augmentation ne peut excéder la plus élevée
des deux limites suivantes :
50 % de l'écart constaté entre le dernier loyer payé et le loyer de
référence du voisinage ;
ou, si des travaux d'amélioration ont été réalisés par le propriétaire,
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût de ces travaux (à
condition que le montant soit au moins égal à la dernière année de loyer).
Le propriétaire peut retenir le calcul le plus favorable pour lui.
L'augmentation s'étale sur 3 ans si elle est inférieure à 10 %, sur 6 ans
si elle est supérieure.
Exemple : un loyer de 3 500 F augmentera de 100 F par an pendant 3 ans
pour passer à 3 800 F et de 83 F par an pendant 6 ans pour passer à 4 000
F.
En cas de désaccord sur l'augmentation de loyer, la Commission de
conciliation peut être saisie.
Qu'entend-on par " éléments de référence ” ?
Il faut tout d'abord que le propriétaire cite les loyers de logements "
comparables " à celui de son locataire : la qualité de l'immeuble doit
être similaire (construction, isolation, état d'entretien, présence ou non
d'un concierge, installation éventuelle d'interphone ou de digicode...),
la superficie, le nombre de pièces et le confort (on doit même tenir
compte de l'étage et de l'ensoleillement !) du logement doivent être
identiques ;
Les logements comparés doivent être situés dans le " voisinage " : dans
une grande ville, on ne pourra comparer qu'avec un logement situé non
seulement dans le même quartier, mais aussi dans le même groupe
d'immeubles. Dans une petite ville, le voisinage peut s'étendre à la ville
entière.
Enfin, et surtout, les loyers de référence doivent avoir été fixés au
cours des trois dernières années ; pour au moins 2/3 des références, il ne
doit pas y avoir eu de changement de locataire.
Combien de références le propriétaire doit-il donner ?
Il en faut au moins trois. Mais à Paris et en région parisienne, ainsi que
dans les zones géographiques où il existe un observatoire des loyers
agréé, il devra en fournir six.
Où peut-on se procurer des références de loyer ?
Que l'on soit propriétaire ou locataire (il sera utile au locataire
d'avoir lui-même des références à opposer à celles fournies par le
propriétaire, en cas de désaccord), on peut s'adresser auprès de syndics
d'immeubles, d'agents immobiliers, d'associations de propriétaires ou de
locataires.
Mais il existe aussi, dans beaucoup de régions, un " observatoire des
loyers ", dont les informations sont très rigoureuses.
L'ADIL (Association d'information sur le logement) peut fournir les
coordonnées de ces organismes, tout comme les directions départementales
de l'Equipement (DDE) présentes dans chaque département.
Bon à savoir
Pour connaître les indices du coût de la construction, et donc
l'augmentation possible du loyer, on peut s'adresser à l'INSEE (Minitel :
36-15, www.insee.fr).
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